寅卯之交,新春將至。
未來歷史會用什么詞匯來描述剛剛過去的2022年?我們暫不得知。要知道,所有宏觀敘事的波動,都與每個普通人息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),在過去的一年,歷經(jīng)跌宕起伏。2023年,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)何種新面貌?讓我們一起回顧過去,展望新一年。
市場綜述:商品房成交量驟減,住宅銷售額下降近3成
2022年,房地產(chǎn)市場依然深處寒冬。
自2021年下半年以來,受“三道紅線”、房企暴雷等影響,部分規(guī)模房企的流行性危機顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場行情急轉(zhuǎn)直下,傳導(dǎo)至2021年下半年各地土拍紛紛爆冷,慘淡收官。至2022年,盡管全國房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從“小步多次”到“應(yīng)出盡出”的逐步松綁,但由于國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大,國際環(huán)境日趨復(fù)雜,疊加疫情反復(fù),整體市場環(huán)境悲觀,年中又有“停貸”風波,市場信心嚴重不足,購房者觀望情緒濃厚。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,
2022年,商品房銷售面積135837萬平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元,下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末,商品房待售面積56366萬平方米,比上年增長10.5%。其中,住宅待售面積增長18.4%。
圖片來源:國家統(tǒng)計局
房地產(chǎn)市場的分化也日益明顯。整體來看,上海、杭州、北京、深圳等一線和強二線城市仍有亮點,部分高性價比項目在當下的市場環(huán)境仍有不俗表現(xiàn)。而長春、南寧等弱二線市場繼續(xù)下行,不僅成交低迷,而且房價一降再降。
在新增供應(yīng)方面,一線依然堅挺,三四線卻接近腰斬。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,全國125個重點城市前11月新增供應(yīng)面積不足3億平方米,相較2021年同期下跌44%。供應(yīng)端整體年末翹尾不在,四季度10-11月新增供應(yīng)規(guī)模較三季度月均下降15%。房企將供應(yīng)重心由一二線向一線進一步聚焦,一線前11月新增供應(yīng)累計同比僅跌6%,其中上海同比上漲40%。而前11月三四線城市無一供應(yīng)超千萬平方米,佛山、惠州等頭部城市均供應(yīng)縮量嚴重。
新房成交:銷售價格上漲城市數(shù)量持續(xù)下降,成交面積規(guī)模驟降近四成
2022年以來,隨著房地產(chǎn)市場行情的持續(xù)走弱,各地因城施策的力度逐步提升,從提高公積金貸款額度等逐漸升級,不同城市陸續(xù)出臺了包括降首付、發(fā)放購房補貼、放松限購政策、調(diào)整限售政策等方面,綜合運用多種手段降低購房門檻,以提升消費者購房預(yù)期,提振購房者信心。但受經(jīng)濟下行壓力增加、疫情反復(fù)的市場環(huán)境影響,疊加爛尾樓、停貸潮等事件沖擊,購房者觀望情緒濃厚,避險心理占據(jù)上風,以至于除部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊或倒掛盤之外,大部分城市全年新房市場仍處于低溫狀態(tài)。
價格方面,據(jù)國家統(tǒng)計局2023年11月70城數(shù)據(jù)顯示,11月份,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市均有51個。其中,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%,二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%,三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.9%。
成交方面,據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,全國125個典型城市2022年前11月商品住宅成交面積合計32437萬平方米,同比下降37%。從月度走勢來看,一季度低位徘徊,二季度逐月攀升,三季度高位回落,四季度企穩(wěn)筑底:10-11月全國125城成交量達5636萬平方米,較三季度月均下滑10%。
從城市等級來看,一線城市依然“穩(wěn)穩(wěn)”。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,北京、上海新房11月價格情況同比分別上漲5.7%和4%;而廣深下半年相對走弱,11月價格情況同比分別上漲0.2%和持平。
二線城市已呈現(xiàn)明顯的兩級分化,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),除成都、合肥、杭州、寧波、西安等個別熱點城市外,其它二線城市或因市場下行、房企暴雷、樓盤爛尾而階段性行情不振,或因城市經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱,市場行情持續(xù)走低。
三線城市及以下則普遍成交下滑,難尋亮點。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,三四線城市共計成交15914萬平方米,同比下降36%。95個重點三四線城市普遍遭遇成交下滑,共計85城前11月成交面積同比下降,蘇北徐州、泰州、鹽城和都市圈邊緣三四線三明、蕪湖、南通等同比跌幅均超50%。前11月成交面積基本與去年持平的城市中多為江門、肇慶、金華、昆明等依托本地改善需求支撐的內(nèi)生型城市,市場韌性相對較強,城市基本面尚有支撐。
二手房:全年預(yù)計成交規(guī)模同比下降超2成
2022年四季度二手房市場規(guī)模顯著縮量,全國典型城市月均成交規(guī)模不足千萬平方米。全年預(yù)計成交規(guī)模同比下降24%,月度走勢呈“先升后降”趨勢。
價格方面,據(jù)國家統(tǒng)計局2023年11月70城數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市中同比下降城市有64個。其中,一線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.2%,二線城市二手住宅銷售價格同比下降3.2%,三線城市二手住宅銷售價格同比下降4.8%。
成交方面,據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2022年1-11月二手房累計成交面積10524萬平方米,同比下降36%。從2022年全年累計成交量來看,10城規(guī)模普降。強一二線城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交規(guī)模預(yù)計同比降幅均超過20%。
究其原因,今年前期,由于購房者出于對房企暴雷、樓盤爛尾等事件影響下的避險心理,選擇次新改善類需求增多,促進了購房者對二手房的傾向。但時至四季度,由于整體經(jīng)濟下行壓力增大,市場環(huán)境悲觀,疫情對城市管控的持續(xù)作用,疊加購房者對房地產(chǎn)市場的悲觀情緒,導(dǎo)致四季度包括一線城市在內(nèi)的二手房市場帶看、成交全面下跌。
2023市場前瞻:“恢弘志士之氣”
自2022年11月起,中央接連出臺重磅利好,“金融16條”、“三支箭”連發(fā),12月,副總理劉鶴、中財辦接連重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位,提振市場信心,引導(dǎo)市場預(yù)期。
如果說2022年的重點是逐步“取消和調(diào)整房地產(chǎn)過熱時期妨礙消費釋放”,那么2023年的重點就是“支持合理的剛需和改善性住房需求”,其關(guān)鍵點,就是重塑房地產(chǎn)市場信心,重塑購房者的信心。
如何重塑房地產(chǎn)信心呢?
一方面,中央和地方繼續(xù)出臺利好政策。實際上,今年開年以來,從中央到地方都動作不斷。
1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布重磅通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制,新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。也就是說,房價連跌3個月的城市,首套房貸利率就能降,目前4.1%的利率還有進一步下降空間。據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計,目前70城中共有38個城市符合自主決定下調(diào)、取消或維持首套房貸利率下限的權(quán)限,未來首套房利率空間或在3.4-4.1%之間。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受媒體專訪時也表示:“對于購買第一套住房的大力支持。首付比、首套利率該降的,都要降下來。對于購買第二套住房的,要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持?!辈贿^,“對購買三套以上住房,原則上不支持,就是不給投機炒房者重新入市留有空間”。倪虹也提到了“保交樓”。他表示,要“用力推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作。著力化解房企風險,提高住房建設(shè)標準,為房屋提供全生命周期安全保障。”倪虹表示:“我對2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作還是充滿信心,對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,我還是很有信心?!?/p>
而地方上,除了12月底接連放開城市限購的佛山和東莞之外,1月初,河南、重慶、武漢、長沙也陸續(xù)調(diào)整或出臺了購房新政,進一步降低購買新房或二手房的門檻,吸引更多購房者。
可以預(yù)見,今年房地產(chǎn)政策仍將以寬松為主,在“房住不炒”的大前提下,因城施策、一城一策仍將進一步放開更多限制性舉措,釋放購房需求。
另一方面,隨著“金融16條”和“三支箭”的落地,房企融資難的問題有望得到一定程度的緩解,隨著“保交樓”的持續(xù)推進,新房市場的交付困境也有望得到改善。
即便如此,2023年的房地產(chǎn)市場依然面臨極大的挑戰(zhàn)。
一方面,購房者的購買力在過去10年內(nèi)已被透支,在市場信心尚未修復(fù)前,購房者的購房預(yù)期和改善需求都難以得到充分提升。在去年經(jīng)濟壓力之下,購房者“茍住”和“躺平”心態(tài)加劇,即便房產(chǎn)政策出臺多次利好刺激,剛需購房者入市腳步依然放緩,由此傳導(dǎo)至改善需求購房者的置換周期變長,使得市場整體成交困境難以打破。
另一方面,城市兩級分化日益加劇,返鄉(xiāng)置業(yè)意愿持續(xù)降低。近年來,受疫情影響,“就地過年”的群體越來越多,且由于政策對“首套”的嚴格限定,使得部分生活在一線、強二線城市的購房者更加認同在工作的城市購買房產(chǎn),充分利用首套房的資格,也更看好本地發(fā)展。也因此,三四線城市的部分潛在購房群體被“吸虹”到一線強二線城市,去庫存壓力進一步增大。
因此,然而,2023年的房地產(chǎn)市場依然面臨極大的挑戰(zhàn),預(yù)計2023年商品房銷售面積總量與2022年持平,一方面市場仍需時間筑底企穩(wěn),一方面市場也有望在下半年逐步復(fù)蘇。隨著2022年至2023年的政策逐步落地,“政策底”后的“市場底”有望出現(xiàn),加之2023年全力拼經(jīng)濟,宏觀經(jīng)濟的修復(fù)是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素。另外,城市的分化也將持續(xù)加劇,一線、強二線均有一定的政策優(yōu)化空間,并有望率先復(fù)蘇;而三四線城市去庫存壓力較大,量價或繼續(xù)下行。
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