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??樂(lè)居買(mǎi)房訊（陳天賜） 如果說(shuō)長(zhǎng)春本月中旬土地出讓的平淡落幕，讓22城首批集中供地的關(guān)注者們感到“意猶未盡”，那么最近三天內(nèi)，廣州、重慶接連出現(xiàn)的高溢價(jià)成交，則似乎使土地出讓這場(chǎng)競(jìng)賽，瞬間完成了從“熱身”到“沖刺”的轉(zhuǎn)換。

??廣州、重慶：溢價(jià)抬頭 高潮不斷

??據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，廣州、重慶涉宅土地的平均溢價(jià)率分別為8.66%和10.15%，在受監(jiān)控重點(diǎn)城市中位居中游。

??而在27日結(jié)束的首次集中出讓中，廣州的這一數(shù)據(jù)有所提高，重慶土拍截至發(fā)稿雖尚未結(jié)束，但從27日一天的情況看，超過(guò)2020年均值似乎也大有可能。

??具體看，廣州為期兩天的土拍共推出48宗地塊，出讓42宗（4宗搖號(hào)）、22宗為溢價(jià)成交，其中8宗溢價(jià)率超過(guò)40%，平均溢價(jià)率達(dá)到15.5%。

??而重慶28日舉行的首次集中出讓?zhuān)瑑H上午場(chǎng)次6宗地塊就有5宗以40%以上的溢價(jià)率成交，下午由招商以32.5億攬得的西永土主地塊，則憑借129.9%的極高溢價(jià)率震驚了不少人。

??當(dāng)然，上述兩城土地出讓的火熱其實(shí)有跡可循。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月70城商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)中，廣州、重慶新房售價(jià)環(huán)比均超過(guò)或達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)，位居70城前列；二手房方面廣州環(huán)漲1.4%領(lǐng)跑，重慶環(huán)漲0.8%也屬高位。

??受市場(chǎng)趨勢(shì)影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)兩城前景抱有強(qiáng)烈信心，大力納儲(chǔ)也在意料之中。

??與此同時(shí)也應(yīng)看到，溢價(jià)“高光”下也有低谷，區(qū)域間冷熱不一的格局仍然存在。廣州共有20宗土地底價(jià)成交，另有6宗流拍，遠(yuǎn)郊占比頗高；重慶在兩江新區(qū)和沙坪壩區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊“大殺四方”之后，28日其他區(qū)域的地塊出讓也呈現(xiàn)了一定的降溫態(tài)勢(shì)。

??無(wú)錫：表象之下 靜水流深

??相比廣州和重慶，無(wú)錫首批集中出讓16宗土地，體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，28日一天僅拍出4宗的節(jié)奏也略顯拖沓，但表象下蘊(yùn)含的內(nèi)在同樣值得思考。

??從數(shù)據(jù)看，無(wú)錫首日4宗土地共攬金逾90億元，平均溢價(jià)率約12.54%。乍看之下，與2020年“地王”頻出、平均溢價(jià)率達(dá)16.47%的表現(xiàn)存在一定差距。

??但值得注意的是，這4宗宅地均是在觸及限價(jià)的情況下拍出，競(jìng)租賃住房面積成為“標(biāo)配”，其中梁溪區(qū)中儲(chǔ)地塊租賃面積高達(dá)66100㎡刷新紀(jì)錄，經(jīng)開(kāi)區(qū)一地塊56400㎡的租賃面積更是占到總建面的1/3。

??更有消息稱(chēng)，此次16宗土地共獲260次報(bào)名，經(jīng)開(kāi)區(qū)一宗土地吸引了66家開(kāi)發(fā)企業(yè)參拍，足見(jiàn)關(guān)注度之高。

??在長(zhǎng)春4月中旬首次拍地以基本持平的溢價(jià)率收?qǐng)?、?2城集中供地試點(diǎn)貢獻(xiàn)了一個(gè)不冷不熱的開(kāi)場(chǎng)之后，廣州、重慶乃至無(wú)錫土拍的“高調(diào)”發(fā)聲，無(wú)疑成為本年度集中供地的首個(gè)高潮，同時(shí)也是這一新政所面臨的首次大考；盡管三城的出讓結(jié)果，或許還不能完全體現(xiàn)新政對(duì)地價(jià)上漲的抑制作用，但不少行業(yè)人士認(rèn)為，不可否認(rèn)的是，集中供地使土地供應(yīng)計(jì)劃更加透明、供地時(shí)序更為合理，在一定程度上緩解了房企拿地的速度。

??央國(guó)企唱“主角” 中小房企空間被壓縮

??“兩集中”新政出臺(tái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是不小的挑戰(zhàn)，中小型企業(yè)尤甚。

??從長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫四城的土拍結(jié)果看，資金實(shí)力雄厚、運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較低的頭部企業(yè)仍是拿地主力。以重慶28日的集中出讓為例，央、國(guó)企及50強(qiáng)房企競(jìng)得土地超過(guò)半數(shù)，且多為溢價(jià)成交的熱門(mén)地塊；廣州土拍中，華潤(rùn)、越秀和正榮等企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其拿地金額占出讓總金額的比例超過(guò)6成。

??同時(shí)，聯(lián)合拿地的形式也更為常見(jiàn)，如越秀在廣州所獲6宗土地均為聯(lián)合競(jìng)得。

??究其原因，在集中供地計(jì)劃的影響下，市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻提高，即使是現(xiàn)金流相對(duì)充沛的頭部企業(yè)也傾向通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)降低成本，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，為后期繼續(xù)拿地留足“彈藥”。

??除此之外，集中供地對(duì)房企的影響還體現(xiàn)在全國(guó)性房企的布局上。22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地有先有后，各自市場(chǎng)也冷熱不均，如何在萬(wàn)眾矚目的集中拍賣(mài)中搶占先機(jī)，如何決定入手時(shí)機(jī)和搶地節(jié)奏，也是大房企不得不重新考慮的問(wèn)題。（完）