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??樂居買房訊（陳天賜 臧璇）回顧前11個(gè)月全國(guó)的土地市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)總體呈先降后升再平穩(wěn)的趨勢(shì)。由于年初全國(guó)范圍內(nèi)的疫情，導(dǎo)致全國(guó)土地市場(chǎng)萎靡不振，一季度供需兩端明顯“縮水”，但市場(chǎng)展現(xiàn)出了超出預(yù)期的韌性，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上半年土地出讓金額同比增加3%，一線和強(qiáng)二線城市高價(jià)地頻出，供求及收金走高，成交結(jié)構(gòu)分化顯著。

??上海、杭州、廣州成“兩千億俱樂部”新成員

??據(jù)樂居買房統(tǒng)計(jì)，上海、杭州、廣州三城已成功邁入“兩千億俱樂部”的大門，且相互之間差距不多。截止11月30日，杭州總出讓金額達(dá)到2125.5億元，較去年同期下降約4.61%。杭州上半年收金總額連續(xù)三年位居榜首，下半年被上海超越，但上海2196.5億元的總額也只比杭州高出71億元。廣州以2082.6億元位居第三，早已超過2019年1700億的成交水平。

??供應(yīng)放量和需求增長(zhǎng)是上述三城土地市場(chǎng)火熱的普遍原因。就廣州而言，今年計(jì)劃出讓372宗土地，已是五年來最多，而樓市的火熱也一定程度上促使土地市場(chǎng)發(fā)力；另一方面，房企競(jìng)相追逐優(yōu)質(zhì)地，同時(shí)政府也提高了各類用地的起拍價(jià)格，再加上大灣區(qū)的利好因素，廣州土地市場(chǎng)迎來爆發(fā)也是情理之中。

??疫情之下，土地市場(chǎng)由“冰點(diǎn)”回暖逐漸平穩(wěn)

??2020年全國(guó)土地市場(chǎng)總體趨勢(shì)，從上海、杭州、廣州這三城的情況中可管中窺豹?？傮w來說，雖然有疫情影響，但第一季度的土拍低谷并未如預(yù)期般持續(xù)太久，很快便在第二季度回暖，“量?jī)r(jià)齊升”，房企之間競(jìng)爭(zhēng)激烈；而三季度后，土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，各城成交情況差距縮小。

??受疫情影響，一二月全國(guó)土地市場(chǎng)降入“冰點(diǎn)”，多地土地出讓按下暫停鍵。根據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比跌至0.27%，再創(chuàng)新低。

??但土地市場(chǎng)低迷的情況并未持續(xù)太久，尤其是一線城市，北上廣“三兄弟”成為年初土地市場(chǎng)的主角。北京一季度成交10余宗土地，出讓金額逾670億，多個(gè)地塊的溢價(jià)率不斷攀升；上?！熬逕o霸”地塊異常搶眼，310.5億元的成交額令人咋舌，成為中國(guó)大陸總價(jià)新“地王”；廣州保持較高的供需水平，全市樓面價(jià)記錄亦被刷新。

??4月份開始，隨著疫情的逐漸緩解，國(guó)家綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模提速，貨幣環(huán)境相對(duì)寬松，土地供應(yīng)節(jié)奏加快。第二季度供應(yīng)量同比增長(zhǎng)65%，出讓金總額較去年同期上漲近七成，向來供地較少的深圳、東莞等城市也有多宗土地入市，帶動(dòng)整體成交規(guī)模明顯回升。

??相較于一季度，二季度全國(guó)多地出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象，土地成交面積環(huán)比上漲75%，成交總額環(huán)比上漲251%，房企們被疫情壓抑住的需求也日漸爆發(fā)，國(guó)央企出手果斷一如既往，民企也試圖趁著政策窗口期開放投資渠道，抓緊土地“生死線”，避免在土地投資中掉隊(duì)。

??二季度為抗擊疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)下行而推出的財(cái)政貨幣雙寬松的政策，自7月份以來逐漸收緊。與二季度的高光表現(xiàn)不同，第三季度土地市場(chǎng)由高位下降至低谷，土地成交面積環(huán)比下降20%，同比增長(zhǎng)1%，成交均價(jià)環(huán)比下降8%。

??第三季度開始，土拍熱度繼續(xù)延續(xù)了二季度的態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入8月份后，在調(diào)控政策的不斷升級(jí)下，土地市場(chǎng)迅速降溫，成交總額環(huán)比下降35.9%，但在流拍方面，第三季度的重點(diǎn)城市的表現(xiàn)明顯好于去年同期，特別是8月份，流拍地?cái)?shù)量?jī)H有去年同期的三分之一。

??對(duì)于該情況，據(jù)易居集團(tuán)CEO丁祖昱分析，究其原因，一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，回調(diào)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期；另一方面則是在“三道紅線”融資新規(guī)之下房企融資有所收緊，房企資金面承壓，拿地?zé)崆榻档?，底價(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)，土地市場(chǎng)較上半年有所降溫。

??年關(guān)將至，10月和11月份全國(guó)土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，鮮有高價(jià)亮眼地成交。除深圳在11月23日8宗土地收金近340億外，其他城市均表現(xiàn)平平。在財(cái)政壓力下，各地會(huì)持續(xù)加大土地供應(yīng)，但房企在“三條紅線”的制約下，拿地?zé)崆橛兴陆?，預(yù)計(jì)20年最后一月土地市場(chǎng)不會(huì)有太高熱度。總體來看全年成交規(guī)?；?qū)⑴c2019年持平。（完）