正文

??樂居買房訊（付強(qiáng)）三月中旬將至，疫情逐漸平息，全國土地市場在維持局部火熱的同時(shí)，流拍也“不增反減”，此前有人預(yù)測(cè)的低位運(yùn)行并未出現(xiàn)。這是怎么回事？

??據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年1-2月，300城住宅用地流拍面積為581.48萬平方米，比2019年同期大幅減少37%。而據(jù)樂居買房觀察，自疫情爆發(fā)以來，60座重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中僅有長沙、肇慶等個(gè)別城市出現(xiàn)流拍，部分城市因疫情防控而延期或暫停土地出讓。較之2019年四季度少則十余、多則數(shù)十的月均流拍數(shù)量，近兩月來的流拍情況稱得上大有好轉(zhuǎn)。

??從客觀層面看，導(dǎo)致房企疫情期間拿地審慎、流拍土地增加的不利因素有很多，諸如銷售回款受阻、資金面持續(xù)趨緊，債務(wù)高峰臨近、需優(yōu)先保證償債，對(duì)疫情影響時(shí)長難以判斷、下調(diào)后市預(yù)期等。但土地交易非但沒有下行，反而有升溫之勢(shì)，北京、寧波、成都、合肥、杭州、合肥等多城土拍熱力十足，溢價(jià)率超30%的成交屢見不鮮。

??實(shí)際上，經(jīng)歷了2018年的流拍“大潮”，土地流拍面積從去年起已呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，上半年優(yōu)于下半年。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年流拍土地的規(guī)劃總建面達(dá)到11298萬平方米，而2019年已回落至約7000萬平方米。

??不過，縱使處于下降的大趨勢(shì)中，近兩月流拍明顯減少，也有其相對(duì)特殊的原因。

??一方面在于土地供應(yīng)端的變化。近年來，為抑制地市過熱，部分開發(fā)商扎堆搶地的一二線城市施行了較為嚴(yán)苛的土地出讓政策，包括限地價(jià)、限房價(jià)，競自持、配建面積等。這些附加條件對(duì)房企經(jīng)營能力等提出更高要求，同時(shí)限制了企業(yè)的利潤空間，間接導(dǎo)致了流拍的增加。

??而2019年以來，特別是此次疫情期間，多地適當(dāng)放寬了土地的出讓條件，典型如北京連續(xù)入市多宗非限價(jià)地塊，以及多城出臺(tái)延遲繳納土地出讓金甚至放寬預(yù)售條件政策等。這強(qiáng)化了開發(fā)商的盈利預(yù)期、解決了當(dāng)下的資金困難，促使房企拿地?zé)崆樵鲩L。

??與此同時(shí)，疫情期間土地推出面積雖明顯下降，但優(yōu)質(zhì)地占比有所提升，流拍減少自然也在情理之中。

??再將焦點(diǎn)延伸至整個(gè)房地產(chǎn)市場。為應(yīng)對(duì)疫情給經(jīng)濟(jì)增長造成的沖擊，2月至今，已有約70城出臺(tái)了涉房地產(chǎn)調(diào)控政策，部分涵蓋適度放松條款。無疑，這也使房企更加看好樓市發(fā)展，進(jìn)而提升對(duì)土地市場的需求。

??而在中央層面，央行為提振經(jīng)濟(jì)出臺(tái)了系列金融扶持政策，加大貨幣信貸支持力度，維持流動(dòng)性合理充裕，如連續(xù)釋放1.7萬億元資金等。加之新一期LPR再度下調(diào)，種種跡象和舉措都令市場預(yù)期更加穩(wěn)定，提振了包括房企在內(nèi)各行業(yè)的市場信心，也成為房企近期積極投身土地市場、踴躍圍獵拿地的重要原因。

??隨著疫情逐漸平息，地市又會(huì)呈現(xiàn)何種走勢(shì)？克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師謝楊春在接受媒體采訪時(shí)預(yù)測(cè)，土地市場可能會(huì)在政策扶持和供應(yīng)增加的雙重利好下迎來拿地小高峰，屆時(shí)將有更多房企加入土拍大軍?！安贿^，企業(yè)拿地仍需謹(jǐn)慎，在保證地塊盈利空間的基礎(chǔ)上，選擇基本面良好、有產(chǎn)業(yè)和人口支撐城市更能支撐長遠(yuǎn)發(fā)展?！保ㄍ辏?/p>