正文

9月初，北京官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，購房者對北京購房的關(guān)注度有所回升，并期待是否會有更多樓市政策的放松。樂居邀請?zhí)熵埡梅恳烂淄瑒?chuàng)，梳理了北京當(dāng)前購房必看知識點，方便購房者參考對照。

一、北京二手房交易流程

二手房交易流程根據(jù)買方的付款方式，可以分為兩大類，一是全款買房二是貸款買房（貸款買房又可分為商業(yè)貸款買房和公積金貸款買房）

全款買房的基本流程具體如下：

貸款買房基本流程如下

二 、銀行貸款政策

北京市個人住房商業(yè)性貸款的政策是什么

基點（BP），萬分之一的意思，0.01%。每個銀行會在LPR利率的基礎(chǔ)上增加BP，具體增加多 少根據(jù)各個銀行自己的內(nèi)部指標(biāo)而定。在住房商業(yè)貸款中，銀行執(zhí)行的商業(yè)貸款利率形成機(jī)制為： 商業(yè)貸款利率=貸款基礎(chǔ)利率（LPR）+基點（BP）。

2023年9月1日起，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。該政策只適用于商業(yè)貸款，公積金貸款仍按“認(rèn)房認(rèn)貸”政策執(zhí)行。

01以家庭為單位進(jìn)行核查

02認(rèn)定首、二套的標(biāo)準(zhǔn)

03商貸、公積金貸款認(rèn)定情況

01、以家庭為單位進(jìn)行核查

以家庭為單位，是指不僅審核主貸人名下房貸情況，還要審核主貸人家庭成員情況。

家庭成員，是指夫妻雙方及未成年子女，成年子女不能計算在內(nèi)。未成年子女的判定標(biāo)準(zhǔn)，主要看有沒有年滿18周歲。

以名下房屋套數(shù)為例，主貸人在京名下有1套住宅，其未成年兒子在京有1套住宅，以家庭為單位審核，家庭名下共2套住宅。

02、認(rèn)定首套、二套的標(biāo)準(zhǔn)

使用住房貸款買房，商貸和公積金貸認(rèn)定“首二套”的標(biāo)準(zhǔn)不太一致。

1.商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”

“居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策?！弊》康姆秶ń?jīng)濟(jì)適用房、已購公房、商品住房、平房，不包括商業(yè)用房、辦公用房。

2.公積金貸款“認(rèn)房認(rèn)貸”

以家庭為單位進(jìn)行審核，認(rèn)北京名下的房，認(rèn)全國范圍內(nèi)的住房貸款記錄，包括商貸和公積金貸，不論貸款是否結(jié)清，都算貸款記錄。

注意:

貸款購買的房屋是商業(yè)或辦公用房，不計算貸款記錄;以住房為擔(dān)保物，完成的抵押消費貸或者二抵押經(jīng)營貸，不計算貸款記錄。

●特殊情況

2017年3月24日之后，借款人離婚不滿一年且未再婚的，申請貸款時，無論是否有貸款記錄或有無住房，認(rèn)定為二套。

03、商貸、公積金貸款認(rèn)定情況一覽

3. 稅費政策

二手房涉及的稅費主要有:契稅、增值稅及附加(教育費附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、地方教育費附加)個人所得稅、印花稅、土地增值稅、土地出讓金、不動產(chǎn)登記費等。

契稅

①契稅，是指在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅

目前北京契稅的征收比例如下:

估算公式為:契稅=網(wǎng)簽價*稅率

注意:此為估算公式，準(zhǔn)確的公式還與最低過戶指導(dǎo)價、增值稅有關(guān)。

②增值稅及附加

增值稅是以不動產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

增值稅附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱

在二手房交易中，我們通常說的繳納增值稅，是繳納“增值稅+增值稅附加”，影響該稅種額的因素有五個:

1、出售人性質(zhì)，個人或非個人;

2、房屋性質(zhì)，住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅;

3、房屋持有年限，滿五、滿二等;

4、房屋原值(有或無) ;

5、核定價格與網(wǎng)簽價格比較。核定價又稱過戶指導(dǎo)價，它是由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確定的。

當(dāng)出售人為個人，交易房屋為普通住宅，房屋持有年限滿二，三個條件同時滿足，可以免征增值稅及附加。

若有一個條件不滿足，則需要按照下列公式計算繳稅

③、個人所得稅

個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內(nèi)的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得和境外個人來源于本國的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅

個人所得稅優(yōu)惠政策:

1、只有滿足下列條件時，個人所得稅才會按全額征收，稅率1%:

(1)交易房屋為住宅:

(2)無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票或契稅減免通知單;

(3)房屋持有年限不滿5年或非售房家庭在京唯一住房

2、只有同時滿足下列條件時，個人所得稅才會享受免征:

(1)交易房屋為住宅

(2)房屋持有年限滿5年:

(3)交易房層是售房家庭在京唯一住房

計算公式如下：

附：

依米憑借卓越的企業(yè)文化，經(jīng)過4年的發(fā)展，探索房產(chǎn)金融服務(wù)平臺的新路徑、新模式、新方法。涵蓋房產(chǎn)交易簽后服務(wù)、房產(chǎn)交易金融服務(wù)、金融機(jī)構(gòu)助貸業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，為廣大客戶提供專業(yè)、便捷、透明和個性化的一站式服務(wù)。深耕北京市場4年間獲得了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銀行、c端客戶的好評，在二手房交易金融服務(wù)中具有很高知名度。