購房的前期準備工作都完成后,就要定房了。在這個階段,購房者需要重點關注定金交付、如何退訂等問題。
(一)確認購房意向,正式交付定金
簽署意向成交應該注意什么,如何交定金,如何退訂等?避免買房入坑,這些是購房者都需要了解的地方。
1、簽署意向書應該注意什么?
購房意向書只是作為一種雙方達成的預約協(xié)議,需要達到合同的基本條款。其中主要包含的內容通常為雙方當事人的基本信息,認購房屋的面積,認購房屋的價格,雙方達成協(xié)議的時間,以及違約責任認證和相關處理方法等條款信息。對于購房者來說,在簽署購房意向書之前一定要對所預定的房屋信息以及開發(fā)商情況有所掌握。
2、交定金時應該注意什么?
(1)查看開發(fā)商五證
五證齊全的房子才能夠辦理產權證,這也是購房的首要條件之一,如果五證不全購房者可能會面臨極大的風險,其購房行為也無法受到法律的保護。因此在挑選房源時,檢查五證是最為必要的前提條件,五證不全的房即便再便宜也不能買。
“五證”信息可以在官網上查詢。有些城市已經開通了查詢了五證的網站,購房者可以登錄當?shù)氐木W站查詢開發(fā)商的五證。還可以去相關部門咨詢。如果開發(fā)企業(yè)預銷售商品房時不出示,購房者可以要求其出示。可以去銀行詢問一下關于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。
五證包括國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證以及商品房預售許可證。這些證件當中,最重要的土地使用證和商品房銷售(預售)許可證,它表明所售房屋是合法項目。如果沒有預售許可證,就說明房子是五證不全。
(2)查看個人征信
如果是貸款買房,購房者要提前查詢自己的征信情況,如果有問題則貸款很難獲批,此時如果繳納定金很可能會遭遇無法退回的情況,所以在確定購房之前要對自己的征信狀況有明確的了解。另外使用公積金貸款的,還要了解公積金賬戶余額,事先計算可審批的貸款額度,合理規(guī)劃資金的使用情況。
個人征信如何查?如搜索軟件中搜中國人民銀行征信中心,通過注冊、登錄,信息服務、申請信用報告、獲取信用信息等流程后,獲取個人征信情況。
(3)區(qū)分定金和訂金
這兩者雖然一字之差,它們之間法律含義卻截然不同。
定金具有法律效力,是法律上的一種擔保行為。在商品房買賣交易中,購房者履行合同后,可把定金當作房款,或者收回定金。若購房者沒有履行合同約定,則無權要求返還定金,開發(fā)商不履行合同,則雙倍返還定金。
“訂金”并不是標準的法律概念,是一種不太規(guī)范的表述,因此它在法律效果上是不明確的。若購房者不履行合同義務,并不代表他不能要回訂金,若開發(fā)商不履行義務,也不需要雙倍返還訂金?!坝喗稹蓖灰暈椤邦A付款”,并不產生“定金”的懲罰性效果。
在簽訂合同時,一定注意合同要求的是“定金”還是“訂金”,保護好自己作為消費者的權益。
(二)交付定金后能否退還?
在相關法律中規(guī)定,如果是購房人違約,不履行約定的責任,是不能退還定金的,但在某些情況是可以退的。
第1種 購房者不符合購房條件
由于一些政策導致房子的交易不能正常進行,以及遇到購房政策調整,一些本來符合購房條件的購房者可以買房,就變成不符合購房資格。遇到這樣的問題不用擔心,完全可以要求開發(fā)商退定金。買房是一件大事,因此在買房之前,一定要仔細考慮結合自己的經濟能力,避免給自己造成太大的負擔。
第2種 開發(fā)商不具備購房資格
買房子也是要看開發(fā)商的,很多人想不到那么多,就只關注到了房子本身的好壞,卻忽視了開發(fā)商的重要性,法律規(guī)定:不符合商品房銷售條件的,開發(fā)商不得銷售商品房,也不得收取任何預訂款性質的費用。如果是商品房不符合銷售條件,購房者就算是已經交了定金,不管雙方有沒有簽訂定金協(xié)議,約定定金退還的內容,開發(fā)商都應無條件退還定金給購房者。購房者在購房前,應查看開發(fā)商“五證”是否齊全,可在一定程度上避免麻煩。
第3種 不可抗力原因不能買房
上面說的是開發(fā)商和購房者的原因,那么也有一些特殊情況,不可抗力的因素導致不能買房了。不能歸于購房人和開發(fā)商的原因,雙方的交易不成立,這種情況是無法預料的,所以開發(fā)商也應該返還定金。
其他情況
一般,購房者在付定金后,因為個人原因提出不想要房子,而后開發(fā)商直接退還定金的,這種情況基本上不存在。如果直接跟開發(fā)商說資金不夠或者看中了別的房子之類的原因,這樣就給了對方不退你錢的證據(jù)。
有一種情況是,購房者跟售樓處說要退房子,如果售樓處沒有一口回絕,就還有退還的可能,比如剛好房源售空,還有其他人要購買,如果把退了的房子賣給別人,賣房的工作量還是完成了,也不影響你們的交易。這時候售樓處會給你提供一個可以操作的方案,這種情況往往會要求購房人承擔一定的成本。
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